Gebäudeversicherung - Optimale Absicherung von Immobilien

Leistungen der Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung kommt für die finanziellen Folgen auf, die durch einen Schaden an einem Wohngebäude oder auf dem Grundstück befindlichen Objekt entstehen.

Neben dem Wohngebäude sind auch Garagen, Gartenlauben sowie Geräteschuppen abgesichert. Die Gebäudeversicherung zahlt dabei für Schäden durch

• Sturm (mindestens Windstärke 8 beziehungsweise 62 km/h) und Hagel
• Leitungswasser (wenn es bestimmungswidrig austritt)
• Wasserschäden aufgrund von Frost- oder Bruchschäden
• Überspannung (nur bei entsprechendem Einschluss)
• Feuer aufgrund von Brand, Explosion, Implosion oder Blitzschlag

Versichert sind dabei auch sämtliche, fest mit dem Gebäude verbundene Objekte wie Heizungsanlagen, Sanitäranlagen, Antennen oder auch Markisen.

Nicht versichert sind alle beweglichen Gegenstände, für diese kommt die Hausratversicherung auf.

Wer sollte eine Gebäudeversicherung abschließen?

Jeder Eigentümer einer Immobilie sollte eine Gebäudeversicherung abschließen. Große Zerstörungen am Haus können bei fehlendem Versicherungsschutz unter Umständen zu hohen finanziellen Einbußen führen. Zusätzlich ist das eigene Heim oft auch als Absicherung für das Alter gedacht, weshalb eine umfassende finanzielle Hilfe im Schadenfall sehr wichtig ist. Hausbesitzer können ohne eine Gebäudeversicherung schnell vor dem finanziellen Ruin stehen.

Beitragsberechnung für die Gebäudeversicherung

Der Beitrag für eine Gebäudeversicherung kann nicht pauschal angegeben werden.

Er ergibt sich aus vielfältigen Risikofaktoren. Dazu gehören:

• Bauweise des Hauses
• Art der Dachung
• Standort des Gebäudes
• Nutzung des Gebäudes
• Ausstattung des Gebäudes
• Wert des Gebäudes

Wahl der richtigen Versicherungssumme

Mit der Versicherungssumme wird bei der Gebäudeversicherung bestimmt, wie hoch der Versicherungsschutz ist und welcher Betrag im Schadenfall maximal gezahlt wird.

Die Entschädigung ist dabei umso umfangreicher, je höher die Deckungssumme ist.

Grundlage für die Höhe der Deckungssumme ist dabei der so genannte „Wert 1914“. Er gibt an, wie hoch der Wert des versicherten Objekts im Jahr 1914 gewesen wäre. Jedes Jahr wird dieser Wert mit dem steigenden Neuwert multipliziert.

Wichtig ist die regelmäßige Anpassung der Deckungssummen in der Gebäudeversicherung, denn Häuser stehen in der Regel mehrere Jahrzehnte. Nur durch die Anpassung ist die Sicherstellung eines ausreichenden Versicherungsschutzes möglich. Die Anpassung wird über den gleitenden Neuwertfaktor durchgeführt, wodurch die Beiträge zur Gebäudeversicherung regelmäßig an die Wertsteigerung des Gebäudes angeglichen werden. So deckt die Entschädigungssumme im Falle eines Schadens nicht nur die Materialkosten, sondern auch die Lohnkosten für Arbeiter ab.

Bei der Wahl der richtigen Versicherungssumme sollte auch darauf geachtet werden, dass es nicht zu einer Unterversicherung kommt. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung der richtigen Versicherungssumme sind:

• Bauweise des zu versichernden Gebäudes
• Baujahr des Gebäudes
• Zu versichernde Fläche
• Art der Bedachung
• Zu versichernde Leistungen
• Ausstattung des zu versichernden Gebäudes
• Tarifzone (Ort, an dem das Gebäude steht und damit verbundene Höhe des Risikos für einen Schaden)
• Wert 1914

Die einzelnen Faktoren haben bei den Versicherern jedoch eine unterschiedliche Gewichtung. Während also eine Gesellschaft mehr Wert auf die Bauweise legt, spielt bei einer anderen Gesellschaft möglicherweise das Baujahr eine entscheidendere Rolle bei der Ermittlung der Versicherungssumme.

Steuerliche Absetzbarkeit der Gebäudeversicherung

Wird mit der Gebäudeversicherung eine vermietete Immobilie abgesichert, lässt sich die Versicherung von der Steuer absetzen.

Lebt der Besitzer jedoch im versicherten Haus, dann ist keine Steuerersparnis möglich. Der Grund: Nur Kosten, die dem Schutz oder der Vorsorge der eigenen Person dienen, können teilweise von der Steuer abgesetzt werden. Lebt der Besitzer in der eigenen Immobilie, können die Kosten für deren Schutz steuerlich nicht geltend gemacht werden. In diesem Fall besteht jedoch bei Immobilien mit mehreren Wohneinheiten die Möglichkeit, die Gebäudeversicherungskosten anteilig auf die Mietkosten umzulegen.

Elementarschäden in den Versicherungsschutz aufnehmen

Zusätzlich zu den Basisrisiken Sturm und Hagel, Feuer und Wasser können in der Gebäudeversicherung auch Elementarschäden abgesichert werden. Somit besteht für das versicherte Gebäude auch Versicherungsschutz bei Schäden, die aufgrund besonderer Naturgewalten (z. B. Hochwasser, Überschwemmung, Starkregen, Erdrutsch, Lawinen, Schneedruck) entstehen.

Der Einschluss einer Absicherung von Elementarschäden ist vor allem dann sinnvoll, wenn das versicherte Gebäude in einer gefährdeten Region steht. Doch auch für Gebäude in eigentlich sicheren Zonen kann der zusätzliche Einschluss von Elementarschäden ratsam sein, wie die Hochwasserereignisse der vergangenen Jahre gezeigt haben.

Grundsätzlich ist die Zusatzversicherung für Elementarschäden nur in Verbindung mit einer Gebäudeversicherung abschließbar.

Sollte die Wohngebäudeversicherung zur Pflicht werden?

Zunächst handelt es sich bei der Gebäudeversicherung um keine Pflichtversicherung für Immobilienbesitzer. Soll ein Haus jedoch durch eine Bank finanziert werden, muss in der Regel eine Gebäudeversicherung nachgewiesen werden. Es ist aber auch unabhängig von gesetzlichen Vorschriften sinnvoll, eine Gebäudeversicherung abzuschließen, denn die Kosten im Schadenfall können immens hoch ausfallen.

Aufgrund der extrem hohen Schäden der vergangenen Jahre durch Naturgewalten werden immer wieder Forderungen nach einem verpflichtenden Elementarschadenschutz für alle Hauseigentümer laut. Eine entsprechende Gesetzesvorlage gibt es dafür jedoch noch nicht.

Versicherung zum Zeitwert und Versicherung zum Neuwert

In der Gebäudeversicherung ist die Versicherung zum so genannten gleitenden Neuwert sehr sinnvoll. Kommt es am Gebäude oder einem Gebäudebestandteil zu einem Schaden, erfolgt die Regulierung durch die Versicherung zu dem Wert, der aufgewendet werden muss, um eine Sache in gleicher Art und Güte in einem neuwertigen Zustand wiederherzustellen.

Als maßgeblich gilt dabei der ortsübliche Wert für den Neubau einschließlich aller Kosten für Architekt, Konstruktion und Planung. Dadurch entfällt eine betragsmäßige Begrenzung, die Haftung durch die Gebäudeversicherung ist also unbegrenzt.

Durch die gleitende Neuwertversicherung kann es nicht zu einer versehentlichen Unterversicherung kommen, allerdings muss die Versicherung zum gleitenden Neuwert explizit vereinbart werden. Erfolgt diese Vereinbarung nicht, wird die Versicherung zum Zeitwert durchgeführt. Dabei wird durch die Gebäudeversicherung nur der Neuwert abzüglich der Wertminderung aufgrund von Alter und Abnutzung durch die Gebäudeversicherung erstattet. Das Problem: Die Kosten für eine Instandsetzung nach einem Schaden sind von Alter und Abnutzung unabhängig. Eine Gebäudeversicherung zum Zeitwert kommt meist nur noch bei Gebäuden der Bauartklasse 5 (z. B. Blockbohlenhäuser, Fertighäuser aus Holz mit weicher Bedachung wie Stroh oder Schilf) in Frage.

Was passiert bei einem Wechsel des Eigentümers?

Wird ein Gebäude verkauft, muss die Gebäudeversicherung sofort darüber informiert werden. Dabei gehen sowohl die Rechte als auch die Pflichten direkt auf den neuen Eigentümer über. Dieser kann den Vertrag übernehmen oder ihn innerhalb von einem Monat ohne Frist kündigen.

Natürlich kann die Kündigung bei einem Wechsel des Eigentümers auch vom Versicherer ausgehen. Allerdings endet der Versicherungsvertrag erst einen Monat nach Erhalt der Kündigung, so dass der neue Eigentümer ausreichend Zeit erhält, einen neuen Vertrag abzuschließen. Wird das Gebäude allerdings vererbt, entfällt das Kündigungsrecht auf beiden.

Informationspflicht bei Leerstand und Baumaßnahmen

Werden am Gebäude Bauarbeiten durchgeführt, kommt es zu einem Leerstand oder anderen Veränderungen, dann muss der Versicherer darüber informiert werden. Sowohl Leerstand als auch Umbauarbeiten gelten unabhängig von der Dauer als Gefahr erhöhende Umstände in der Gebäudeversicherung.

Auch über die Umfunktionierung einzelner Räume oder auch der gesamten Immobilie (z. B. Wohnhaus in Gewerbeimmobilie, Kinderzimmer zu Arbeitszimmer) muss der Versicherer informiert werden, denn die Nutzung der Immobilie nimmt auf die Berechnung der Versicherungsprämie Einfluss. Das liegt vor allem daran, dass vor allem Baumaßnahmen den Wert der Immobilie erhöhen. Erfolgt keine entsprechende Information an den Versicherer, kann dieser aufgrund einer vorliegenden Unterversicherung die Leistung ganz oder zumindest teilweise verweigern.

Abgesicherte Kosten durch die Gebäudeversicherung

Neben dem Schadenersatz für beschädigte Gebäude oder auch Gebäudeteile werden außerdem folgende Koten von der Gebäudeversicherung erstattet, sofern sie mit dem Schaden in Verbindung stehen:

• Entfernung von Schäden durch Grafitti
• Beseitigung von Wasserschäden
• Kosten für Aufräum- und Abbrucharbeiten
• Kosten aufgrund von Mietausfall
• Kosten für die Beseitigung von umgestürzten Bäumen
• Kosten für Dekontamination
• Kosten für die Beauftragung eines Sachverständigen

Schäden, die nicht durch die Gebäudeversicherung abgedeckt sind

Wer eine Gebäudeversicherung abschließen möchte, sollte auch die nicht versicherten Schadenfälle kennen. Dazu gehören:

• Gegenstände, die sich im Haus befinden, sofern sie nicht fest mit dem Haus verbunden sind
• Schadenersatzansprüche von Dritten

Vor Abschluss der Gebäudeversicherung sollte genau geprüft werden, welche Schadenfälle nicht abgesichert sind und ob diese gegen Aufpreis in den Versicherungsschutz aufgenommen werden können.

Pflichten im Fall eines Schadens

Damit der Versicherer im Schadenfall auch tatsächlich leistet, muss der Versicherungsnehmer einige Pflichten erfüllen. Diese beginnen bereits bei der Antragstellung mit der ehrlichen Beantwortung aller Fragen rund um das Versicherungsobjekt.

Im Fall eines Schadens sollte der Versicherungsnehmer wie folgt vorgehen:

1. Durch Notfallmaßnahmen muss der Schaden so gering wie möglich gehalten werden.
2. Um die Abklärung des Schadens nicht zu erschweren, sollte die Schadenstelle so wenig wie möglich verändert werden.
3. Den Schaden sollte der Versicherungsnehmer schriftlich und im besten Fall mit Fotos dokumentieren.
4. Die Versicherung muss unverzüglich nach Eintritt des Schadens informiert werden.
5. Abhanden gekommene Gegenstände und deren Wert sollten auf einer Liste zusammengefasst und an die Versicherung übermittelt werden. Wichtig ist dabei für die Erstattung aller Kosten auch die Einreichung aller wichtigen Belege, die mit dem Schaden einhergehen.
6. Alle nötigen Arbeiten können erst in Auftrag gegeben werden, sobald die Versicherung die Übernahme der Kosten schriftlich bestätigt hat.

Nur mit diesem Vorgehen ist sichergestellt, dass ein Versicherungsnehmer auch all seinen Verpflichtungen nachkommt und die Regulierung des Schadens ohne Probleme durchgeführt werden kann.

Die Gebäudeversicherung kündigen

Eine Versicherung wird im Normalfall ordentlich – also unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist (in der Regel 3 Monate zum Ende des Vertragsjahres) – gekündigt. Unter bestimmten Voraussetzungen ist - vor allem bei mehrjährigen Verträgen – auch eine außerordentliche Kündigung möglich. Diese kann in folgenden Fällen ausgesprochen werden:

• Bei Erhöhung der Prämie zur Gebäudeversicherung (Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat, wenn die Beitragserhöhung nicht mit einer Erhöhung derLeistungen einher geht)
• Nach Regulierung eines Schadens (Kündigungsfrist von einem Monat unter Angabe von Versicherungs- und Schadennummer)
• Bei Wechsel des Eigentümers (alternativ zur Weiterführung des Vertrags kann die Versicherung einer Immobilie mit einer Frist von einem Monat sowohl vom neuen Eigentümer als auch durch den Versicherer gekündigt werden)

Fragen und Antworten rund um die Gebäudeversicherung

Was ist die verbundene Gebäudeversicherung?

Die verbundene Wohngebäudeversicherung ist eine heute übliche Police, die sämtliche Versicherungen zu Feuer, Sturm und Leitungswasser beinhaltet.

Was ist die umlagefähige Gebäudeversicherung?

Eine Gebäudeversicherung gilt als umlagefähig, wenn ihr Beitrag auf einen oder mehrere Mieter umgelegt werden kann. In diesem Fall zählt sie zu den so genannten Betriebskosten. Doch nur, wenn die Gebäudeversicherung im Mietvertrag bei den Nebenkosten ausdrücklich aufgeführt ist, ist sie auch tatsächlich umlagefähig.

Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit

Schäden, die aufgrund von grober Fahrlässigkeit entstehen, können bis zu einem Betrag von 10.000 EUR versichert werden. Schon wenn ein Hauseigentümer im Winter die Heizung abgedreht und es dadurch zu einem frostbedingten Rohrbruch kommt, handelt es sich um grobe Fahrlässigkeit. Bei Abschluss der Gebäudeversicherung sollten Hauseigentümer auf die Klausel zum „Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit“ achten. Diese ist durchaus sinnvoll, denn zahlreiche Schäden entstehen oft durch kleine Unachtsamkeiten.

Gibt es in der Gebäudeversicherung Wartezeiten?

In der Gebäudeversicherung sind Wartezeiten von zwei bis vier Wochen durchaus üblich. Während dieser Zeit erfolgt keine Übernahme der Kosten, die aufgrund der Beseitigung eines Schadens entstehen. Um Lücken im Versicherungsschutz zu vermeiden, sollte ein bestehender Vertrag deshalb erst gekündigt werden, wenn verbindlich ein Versicherungsvertrag mit einem neuen Versicherer abgeschlossen wurde.

Einsparung von Kosten für die Gebäudeversicherung

Je nach Größe, Bauweise, Ausstattung oder auch Standort des Gebäudes kostet eine Wohngebäudeversicherung bei einem guten Anbieter im Schnitt etwa 150 EUR pro Jahr. Durch die Vereinbarung einer Selbstbeteiligung lässt sich beim Beitrag zur Gebäudeversicherung durchaus sparen. Im Schadenfall übernimmt der Hauseigentümer einen Teil der anfallenden Kosten, dafür fällt die Versicherungsprämie niedriger aus. Die Installation diverser Sicherheitssysteme sorgt allerdings nicht für eine Reduzierung des Beitrags.

Geld sparen mit Versicherungsvergleich

Der Markt der Gebäudeversicherung ist sehr groß. Neben den großen Anbietern gibt es auch Versicherer, die ausschließlich Gebäudeversicherungen anbieten. Ein Versicherungsvergleich ist hier definitiv von Vorteil, denn nicht nur die Preise, sondern auch die Leistungen unterscheiden sich zum Teil deutlich. Ein wirklich guter Tarif in der Gebäudeversicherung zeichnet sich durch ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aus. Versicherungsnehmer sollten allerdings auch nicht am falschen Ende sparen: Jahrelang Beiträge zu zahlen und letztlich nicht ausreichend versichert zu sein, ist sehr ärgerlich.